千万别焦虑了，当房产不得不被法拍时，这样做才对自己最有利！

当债务逾期后，法院往往会拍卖债务人名下的房产来还债，遇到这种情况时，你会怎么办呢？

也许有人会说提出执行异议，甚至执行异议之诉，但这些只是拖延时间的手段，并不能真正解决问题。

也许又有人说自己找人去报名，报高价但不交尾款，想以此方式来阻止拍卖。建议有这种想法尽早放弃，否则将会赔了夫人又折兵！甚至可能涉嫌犯罪。

这两年有很多被执行人在法拍时恶意竞拍然后悔拍，最终不但损失了几笔竞拍保证金，而且因为扰乱执行程序而被司法拘留！

那么，当遇到房产不得不被法拍时，怎么做才对自己最有利呢？

观念要改变：拍卖价格越高，偿还的债务越多，对自己越有利。

要知道，拍卖价格的高低直接影响偿还债务金额的大小，如果债务金额不大，拍卖所得偿还债务后剩余资金会退还给债务人的，价格越高，能拿回来的就越多！

比如：被执行人张先生在深圳的房子市场价值约1000万，他欠房贷和信用卡一共只有600万，如果按照正常的法拍程序，七折起拍，有可能房产就只能卖到700万，还完所有债务后剩余100万。但如果他通过自己的努力，介入到法拍过程中，房产非常可能按照1000万出售，相当于挣了300万。

提醒一点，千万不要以为一上拍卖就自己无能为力了，能做的事多着呢！

动作要提前：尽早确定方案，努力程度越大，回报就越高！

1、败诉后争取自行处置

法院判决败诉后，债务人应该主动联系法院和债权人，表达通过处置房产的方式来还债的意愿，但考虑到通过法拍可能让价格大幅低于市场价，所以申请自行处置房产或者以协商价格进行法拍，让法院、抵押权人配合过户。

如果申请得到了法院和债权人的允许，那就可以找中介挂售了，只要价格合适，半年以内基本可以顺利卖出，而且价格绝对比通过法院拍卖要高得多。至于房产存在抵押查封的问题，在法院的协调下，这些都不是问题。

而且，如果通过协商自行处置能够化债，案件往往不会进入执行程序，当然也不会被列入失信人，更不会受到限制高消费的影响。

2、房产评估价格过低，务必提交评估异议

很多人在法院出来评估报告后，通常置之不理，事实上，这往往会错过提高价格的最佳机会。

在现在这个二手房市场环境下，评估公司为了拍卖顺利，给出的评估结果往往低于市场价格。当你看到评估的价格明显低于市场价格时，务必要及时提出异议（提交同小区近期成交的二手房价格数据），并要求重新评估。

此外，如果评估价格越高，起拍价就越高，这从侧面也体现出房子的价值。

比如：南宁的王女士房子被法拍，评估公司给出的价格是130万，而其所在小区上年底同户型的二手房成交价是145万，通过提出异议，最终评估报告也回到了142万。即便按照7折成交，也能多卖8.4万（（142-130）*0.7），这笔钱相当于是白捡的。

所以，不到最后一刻，千万别放弃任何可以提高起拍价的机会。

3、法拍房挂网后，主动寻找意向客户

当法院启动法拍程序后，房源信息也将提前一个月挂到司法拍卖平台，此时，债务人应当主动寻找意向客户，因为这才是决定最终价格的关键。

面临法拍时，可以通过房产中介、辅拍公司等多种渠道去发布房产信息，细说房子的好处，靠着着“法拍房低价”的噱头，往往可以吸引到许多意向不到的客户。

3月份的一个案例来说明：拍卖标的是一栋位于深圳的独栋商业楼，因银行贷款逾期被法拍。该标的房产面积大概2500平左右，目前出租状态，租金收入每个月大约20万元，但拍卖的评估价格只有2500万。挂网后业主找我帮忙，我让他通过中介渠道发布出售消息，并与租户联系询问购买意向，同时我也通过与身边辅拍机构、不良资产公司的朋友沟通，重点说投资回报率很高，让他们推荐一些客户。

好巧不巧的是，刚好遇到一个近期准备投资固定资产的客户，根据他的测算方法，该标的现在年租金240万，若按15年来折算房产价值足足3600万，所以当即表示了非常浓厚的兴趣。

拍卖当天吸引了10多个竞拍者报名，经过五十多轮竞价，最终成交价格也达到了3300万，远高于委托人此前2000万的预期，相当于通过一个月的努力，净赚了1300万。

4、积极配合处置，没有一个买家愿意摊上麻烦

事实上，很多人不敢轻易去碰法拍房，根本原因就是担心法拍房的首尾太多，认为原业主肯定会找茬不给收房，或者把房子内部进行破坏，担心捡漏不成反而掉坑，这种担心也不无道理！

在法拍公告中，往往会预留看房联系人的电话（如果原业主不配合可能预留执行法官电话），作为产权人，肯定对房产信息最为熟悉。所以，当有意向竞拍者想要来看房时，一定要积极配合，尽权利争取更多的意向客户参拍，并打消其顾虑。

比如：如果意向买家问到房屋质量，你可以说这是打开方式，住了几年一点毛病都没有，或者说装修材料用的都是最好的之类的话；

如果意向买家问到交付情况，你可以说我XX时候就会搬走保证顺利交房，甚至说家里的橱柜、中央空调、实木家居全都免费留给新业主，可以拎包入住等等。

如果意向买家问到落户或教育情况，你可以说成交了就把户口和学位移走，附近XX学校的教育非常好之类的话。